对一起涉嫌非法转让土地的案件，我们该怎样取证

□ 椒　江

      某市房地产开发公司将市区 H街两边60户居民住房收购，用于商品房开发。被收购的60户居民房屋均有《国有土地使用证》和《房屋产权所有证》。开发公司于1995年6月到房产管理部门办理了60户居民的房产过户手续。 1995年10月，开发公司将60户居民的房屋拆除并兴建商品房。商品房于 1996年3月全部竣工部分已售出，未售出的120套中有20套短期出租。拆迁的60户居民各分得一套住房。该开发行为涉嫌非法转让土地。

      取证

      根据案情所提供的线索，我们在具体处理该案时，应收集哪些证据呢？
      1．从开发公司用于商品房开发的土地来源着手，对 H街60户居民的土地使用权、房屋产权取证。包括土地使用权登记，房屋产权登记，土地、房屋权属证件，被收购房屋的居民的询问笔录。
      2．土地利用总体规划确定该地的用途（假设此时土地利用总体规划已通过审批）。
      3．开发公司与60户居民房屋收购的协议（合同），收付款凭据。
      4．根据上述证据统计出被收购房屋的占地面积，总的收购价格。
      5．开发公司兴建商品房的事实经过。
      6．开发公司出售、出租房屋的全部对象及出售、出租协议和资金收付凭据。
      7．实地勘测开发公司商品房的占地面积，收集现场物证、书证资料。
      8．开发公司商品房的土地使用权、房屋产权的登记情况。
      9．开发公司出售、出租房屋的手续情况。
      10．其他需要收集的证据。

证据的审查与案件分析

      假设上述十个方面的证据均能如愿收集齐全。
      经审查核实，证据与证据之间能相互印证，并能证明下列事实情况：
      —— 60户居民转让房屋土地给开发公司，办理了房屋产权过户登记手续，但未办理国有土地使用权转让手续（划拨土地使用权转让）。
      ——开发公司商品房未办理房屋产权登记手续，亦未办理土地使用权手续。
      ——开发公司转让、出售的房屋均未办理土地使用权转让、出租手续，部分买房的个人和单位办理了房屋产权登记手续。
      ——开发公司商品房的占地面积和建筑面积，各买主的姓名、单位、地址及所买房屋的面积、成交金额，承租户的单位、负责人及租用房屋的面积、租金均已核实。
      那么，可作如下分析：可以初步认定本案性质为非法转让、出租划拨土地使用权。
      本案的违法主体可以作如下认定：60户居民和开发公司作为非法转让划拨土地使用权的双方当事人；开发公司和购买、承租商品房的单位和个人作为非法转让、出租划拨土地使用权的双方当事人。需要说明的是，60户居民将划拨土地使用权非法转让给开发公司后，因未依法办理土地使用权转让手续，其划拨土地使用权的性质未改变，故开发公司转让、出租的也是划拨土地使用权。
      根据上述分析，本案可依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条予以处理。
      假设本案无法收集确凿证据证明非法转让、出租土地使用权的事实。
      从取证部分我们可以看到，需要收集的证据有许多，并不是所有证据都可以收集得到。问题在于我们无法收集非法转让、出租划拨土地使用权的具体证据，而对于60户居民拥有其房屋的国有土地使用权，取证是很容易的。因为，土地使用证是由土地行政主管部门承办有关手续的，地籍登记、土地证编号、存根等一查便知。开发公司先行办理了60户居民的房屋过户手续，按《城市房地产管理法》的规定，开发公司应凭房产证到土地部门办理土地使用权证，即依法取得土地使用权。但开发公司并未依法办理土地使用证，即未依法取得土地使用权，就拆旧屋建新房。那么，我们可作如下分析：
      开发公司收购的60户居民的房屋办理了合法的过户手续，拥有60户房屋产权，但这些房屋已不存在（被拆除）；开发公司已在原60户居民的房屋地基上新建了商品房；开发公司新建的商品房所占用的土地未获依法批准。
      分析结果：开发公司新建的商品房系违法占地，应根据《土地管理法》第七十六条第一款处理。处理的结果：没收在符合土地利用总体规划而非法占用的土地上新建的建筑物（商品房），并处罚款。这样处理本案，简单，取证容易。但是，本案已发生的违法行为是否都作了处理呢？60户居民非法转让土地使用权的行为，开发公司非法转让、出租土地使用权的行为，从形式上来看，均未予以处罚。而实际上的效果又怎样呢？如果开发公司新建的商品房作没收处理，则60户居民、所有购房的单位和个人就没有房屋所有权，先前的买房、拆迁还建均不能成立。从法律上解决这个问题的途径就是这些买主和拆迁户起诉开发公司，由开发公司承担他们的经济损失和解决60户居民的住房问题。开发公司还要受到罚款的处罚。这样的效果，从实质上来看，比按非法转让、出租土地使用权更为严厉。
      假设本案有证据证明，可以认定非法转让、出租土地使用权的事实。
      1．60户居民非法转让土地使用权（含开发公司）。
      2．开发公司非法转让、出租土地使用权给有关单位和个人，但无法确定非法所得的具体金额。
      那么，我们可以根据原国家土地管理局国土批[1996]31号《对按土地估价方法认定非法所得的请示的批复》，按土地估价方法确定非法所得并予以处罚。
      假设本案有证据证明，在60户居民、开发公司、购房的单位和个人之间存在着土地使用权转让、出租的事实，但认定其非法转让、出租土地使用权的证据不足。
      出现这种假设，我们还可以根据地方性法规（以湖北省的地方法规为例）的规定对本案进行处理。
      《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》第四十条规定：“违反本办法，未进行房地产权属登记的，分别由市、县房产管理部门、土地管理部门责令限期补办登记手续，并处以房地产评估价格 5％的罚款。”
      《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第五十七条规定：“出让、转让、出租、抵押土地使用权过程中，当事人不履行登记手续的，其所订合同无效，根据情节轻重，处以每平方米二至五元的罚款。”
      关于本案的定性和处理，我们探讨了四种方案，四种方案的选择基于收集得到的证据所能认定的事实。如果仅有法律条文的处罚条款，没有确凿的证据认定违法事实，不能对案件作出处理。实际上，本案发生的违法行为有两种形式，一种是非法转让、出租土地使用权（以转让、出租房屋的形式），60户居民非法转让土地使用权给开发公司，开发公司非法转让、出租土地使用权给有关单位和个人；一种是开发公司违法占地建商品房。根据《行政处罚法》第二十九条的规定，违法行为在两年内未被发现的，不再给予行政处罚，这一规定要求我们及时查处土地违法案件。若本案的违法行为在两年前已经发生，根据最高人民法院[1997]法行字第26号函的解释，非法占地行为在未恢复原状之前，应视为持续状态，追诉时效就从违法行为终了之日起计算，仍可依法追究。《行政处罚法》第二十四条规定，对当事人的同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。对这一规定，我们在承办案件时，要引起注意。
来源：《中国国土资源报》2005.1.6