边缘城市 看美国住宅郊区化对我国城市空间发展的启示

据统计，美国大约有200多个“边缘城市”，全美2／3的写字楼都建在了边缘城市，而且，多数写字楼是在80年代中后期开始建设的。边缘城市绿化丰富、基础设施完善、具有与现代信息化社会相适应的高效工作环境，它解决了传统城市面临的噪音、交通、住房、大气污染等问题，为城市居民提供了良好的生活空间边缘城市的主要居民是中产阶级.

目前中国正处于住宅郊区化的第一个阶段----城市居住功能郊区化, 类似于美国50~60年代, 大规模的造镇行动和人口迁移即将开始，郊区低密度住宅和小城镇建设将成为房地产开发热点。

住宅郊区化是大势所趋,目前北京正处于城市郊区化的第一个阶段—城市居住功能郊区化。中国的城市郊区化将很可能经历与美国相似的过程,但将更多地依赖公共交通(地铁,城铁,轻轨等),社区配套商业和中小型购物中心将更适合中国国情。

美国是世界上最发达的国家，其房地产开发相当成熟。美国商业住宅的开发，最主要的发展阶段是第二次世界大战结束以来，直到目前这个阶段。郊区化，“De- urbanization/Suburbanization”是美国战后居住发展的最主要内容，其发展历程对目前中国城市发展进程和房地产开发商具有借鉴意义。

一、 美国住宅郊区化过程

注：×Employment表示“办公”，Housing 表示“居住”

第一阶段：城市居住功能郊区化

始于1920年，40年代后期开始把居民住宅建到城市郊外，美国50年代提出了在郊区建设小城市的观点，50至60年代是美国城市郊区化的高潮阶段。

主要因素：美国人渴望居住在人口密度低的城市外围地带，20年代后，公路的发展使公交汽车和小汽车成为人们出行的便利工具。

第二阶段：郊区购物中心大规模化阶段

这阶段从60年代至70年代，在大城市的郊外建造了许多大规模的购物中心，人们不必再为购买生活用品而专程返回城市中心商业区。

第三阶段：边缘城市阶段

70年代开始，许多大公司纷纷将自己的总部迁往郊区城市，新兴产业也在郊区兴起，大规模的商业服务也落户于郊区，具有完善城市功能的中心区域在每个郊区形成。

80年代后，高新技术的发展，把更多的资本、技术带往郊区，加速了郊区城镇的开发力度，许多美国郊区的城市化中心由此而成为具有复合城市功能的“边缘城市”。在美国，传统的都市中心和它的郊区边缘城市共同构成的多中心城市群的区域被称为大都市圈。

它的规划理念基于小汽车交通，它给城市周边的自然环境带来大气污染。为边缘城市发展而不断延伸的公路交通网的建造和维护也是一笔很大的开支。边缘城市从传统城市中心带走了大批的中产阶级，使原有的大中城市的严重的城市病更加加剧。

美国边缘城市特点：

不存在高密度的高层建筑群。建筑是以低层宽立面的形态分布在宽阔的地域范围内；停车设施完备的现代化办公楼分散于绿色自然环境中，各建筑之间通常有步行走廊或小巴士相连；配备机场或高速公路，飞机和小汽车作为主要对外交通手段；边缘城市的中心地带设有企业总部、大型商场、健身中心等设施；大型标志性的建筑物通常位于城市的中心地带；多数居民住在有绿色草坪环绕的别墅型住宅中；没有形成一般城市的行政区划。

[NextPage]第四阶段：目前状况

90年代以来，随着经济的高速增长，美国的传统城市中心及它的郊区边缘城市共同构成的多中心的大都市圈又有向其外围拓展的趋势。美国的农村地区城市化，将成为美国未来20年经济发展的热点。

小镇居民的态度是矛盾的：他们欢迎经济增长带来的就业机会，但拒绝增长给小镇带来的变化。

二、美国住宅郊区化的成功模式：新城镇（New Towns）

主要特点：

把部分开发土地留出来，保留完全自然生态，不加开发，或者造地为林，平衡生态；

高密度和低密度相结合；

社区内部设计中心区，包括办公楼空间、商业空间、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会；

自然空间或者保留为自然区，或者改造为娱乐和休闲空间；

在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网，做到居民能够步行到区内任何一个智能空间的条件；

如果原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不扰动他们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源，新城镇设计上采用弯曲的道路，在内部设计了从中心到外部的社区内部通道，并且故意设计成为不通的内部通道，形成“终端路”，国外称为“cul-de-sacs”。

新城镇设计上突出风格，自始自终贯穿一个特定的风格，通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩计划等因素强烈地反复强调风格主题，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出的表达。

在住宅设计方面，也改变或者单一家庭，或者集中住宅两种不同的趋向，而采用多种不同户型混合的方式，既有单独住宅，也有高层住宅，提供多元选择，是目前发

优点：

混合户型的住宅开发，提供多元选择，也造成区内的变化

内部的公共设施，包括学校、社会活动、政治活动、宗教活动和娱乐活动的中心，不但为区内提供了服务，并且也为附近的社区提供服务，因此自然成为郊区社区中心，对于减少整个大社区的交通流量、较少污染、提高社区安全性都具有很积极的作用。

社区内部具有居住、工作、娱乐、休闲和购物部分，成为相对独立的自给自足社区，使居民享受了独特的方便；目前美国几个发展的最好的新城镇区，大约40％～50％的居民是在社区内部的企业中上班的，通勤交通自然减少，这是新城镇最吸引人的地方。

社区内部的购物中心、公园、甚至停车场都是居民非正式的聚会和会面地点，从而增加了内部社交的多元性以往的居住区设计仅仅是住宅设计，而新城镇设计则是设计混合空间，把生活、工作、学习、购物、娱乐、休闲集中起来考虑，从而创造一个不仅可以生活，也可以工作和休闲的组团环境，因而减少了所有社区的交通往来问题，解决了交通堵塞、污染等问题。

案例：Irvine，California（尔湾，加州）

美国最大、最成功的综合规划（Master Plan Development)郊区化项目之一，是住宅郊区化成功的典范，始于60年代，由Irvine Company负责规划和开发建设生态型、可持续发展的社区，目前已为20万居民提供住宅，25万人的办公空间，Irvine的社区以环境优美、犯罪率低、高品质教育、宽广的公共空间及休闲娱乐设施闻名。

三、 洛杉矶模式

理论及实践设计者：南加州大学

模式

- 大洛杉矶概念

- 小城镇模式

- 郊区城镇化

- 消灭城乡区别

[NextPage]优点：

郊区住宅小区的住宅居住空间比较大，居住环境比较优秀，由于远离城市，同一居住区居民素质相当，所以也比较安全、舒适，购物中心分散在各个小城镇或郊区，居民可就近购物，城市的扩张，郊区化住宅的形成，促进了郊区办公楼、购物中心和娱乐业的兴起和繁荣，居民可就近上班、购物、娱乐，住宅郊区化，创造了无数的富裕的郊区市镇、郊区社区，这些社区，改变了郊区原来的落后面貌，形成了人们的新生活品质观，并为自己带来了巨大的利润，刺激了建造业、建材业、建筑设计业、规划业、设计咨询业、园林业、环境艺术业等行业的发展，带来巨大的就业机会。

四、 美国住宅郊区化给中国的启示

1. 美国住宅郊区化的四个发展阶段对中国很有启示，中国很有可能经历相似阶段，即首先出于追求更宽敞的居住空间搬向郊区，郊区人口的增长带来对零售业的大量需求，便捷良好的生活促使更多人搬向郊区，从而促使办公楼的郊区化，形成边缘城市。

2. 住宅郊区化是大势所趋。

目前中国正处于住宅郊区化的第一个阶段----城市居住功能郊区化, 类似于美国50~60年代, 大规模的造镇行动和人口迁移即将开始，郊区低密度住宅和小城镇建设将成为房地产开发热点；

3. 住宅郊区化过程中要避免过分依赖私人汽车，要大力发展公共交通，尤其是城铁、地铁、轻轨等，避免出现美国郊区化过程中出现的严重交通堵塞和污染问题。

4. 郊区化过程中要有长远眼光，规划非常重要。对土地开发过程中对于生态和环境保护要有严格机制，土地使用功能要严格控制，土地分化要有序进行。

近年来，中国的城市也呈现出住宅郊区化的态势,如北京、上海等城市。

五、北京新城市空间

市政府在今年的工作报告中已提出，北京已确定了“两轴??两带??多中心”城市空间新格局。“两轴”即北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴，是北京城市的精髓；“两带”即北起怀柔、密云，重点为顺义、通州、亦庄的“东部发展带”，以及包括延庆、昌平、良乡、黄村等在内的“西部生态带”；“多中心”则指的是在市区范围内建设ＣＢＤ、奥运公园、中关村等多个综合服务区，并在市域范围内的“两带”上建设若干个新城。据了解，目前卫星城的人口多在１０万左右。

“两轴两带多中心”的新规划重新调整了北京的城市空间布局。城市空间布局的改

(一)城市扩容边缘区、近郊、远郊将依次梯级后退

北京修订“两轴两带多中心”的新规划，实际上是将“单中心”的北京建设成“多中心”的“复合城市”，这个过程也就是北京城向边缘扩容的过程。在这个扩容过程中，北京目前的城市边缘地带、近郊、远郊将依次梯级后退，原来的边缘区将成为市区，原来的远郊地区将成为近郊地区。

(二)郊区商业配套和商务开发将成为下一个热点

“两轴两带多中心”的北京新规划的修订，实际上是北京市政府正确认识到“城市交通拥堵”的真实原因，望京、回龙观、天通苑等卧城以及郊区大盘的开发建设而带来的“潮汐式城市交通”，从城市空间的调整上去解决“城市交通”的做法。而就是说，北京要终结“功能分区布局”走向“多中心”，从城市结构上去调整城市人口的工作和居住模式。东部发展带、多中心、新城的规划都意味着北京要在“城”外建设居住和工作一体的“分中心”，让部分人“工作在城外，居住在城外”，而不是目前所呈现出来的“居住在城外，工作在城里”。这就意味着东部发展带、顺义、亦庄等新城即将大力发展“产业”，让部分现在在北京城里工作的人群分流到这些区域工作、居住。这样对房地产市场而言，这些地区的商业配套和商务开发将成为下一个开发热点。

[NextPage](三)顺义、亦庄等地区,低密度住宅将成“绝版”

随着有产业支撑的“新城”的建设,顺义、亦庄等地区的＂都市化＂步伐的进展，目前以别墅，Townhouse等高档住宅为主要产品的顺义、亦庄等地区，＂低密度＂住宅将成＂绝版＂，代之以的是中档城市集合住宅，以满足在这些地区产业工作上班的人群，并最终形成＂多中心＂城市新布局。

■ 作 者 简 介

姓名：罗高波

学位：美国南加州大学房地产硕士

同济大学建筑管理工程学士

拥有１０年房地产开发、经营和管理经验。曾就职于中国宝安集团、金地集团等公司，并曾担任美国Countrywide（２００３年Global 500 & Fortune 500企业）中国地产顾问。２００３年８月加盟北京城建投资发展股份有限公司，任总经理助理，现任营销总监。

主要研究方向为房地产金融（尤其住房抵押贷款证券化及二级证券化市场、房地产信托投资基金／ＲＥＩＴｓ）、美国住宅郊区化、郊区低密度住宅、中美房地产比较、奥运经济和奥运地产等。曾为美国ULI (Urban Land Institute/城市土地研究院)、AREUEA (American Real Estate and Urban Economics Association/美国房地产及城市经济学会)、中国留美金融学会等专业组织会员，曾获美国南加州大学(University of Southern California)ＬＵＳＫ研究奖学金、第三届＂挑战杯＂全国大学生课外科技论文竞赛三等奖等专业奖项，著有“A Prime on Housing Finance & Securitization in China”（中国住房金融及证券化概览）、“Housing Finance Market in Taiwan”（台湾住房金融市场），发表“2004国际地产基金投资倾向及中国房地产发展拐点、＂美国住宅郊区化及思考＂、＂奥运经济和奥运地产＂, “2008年奥运会对北京房地产市场的影响”,”历届奥运会对所在国和举办城市的影响”,”后奥运时代北京房地产市场”等专业论文。